一、交易规范及税费征收

　　目前，菲律宾共有11部法律直接与土地交易有关，9部法律间接关系到土地的处置与管理。土地管理部门除环境与自然资源部、土地管理局外，还有其他部门如房产与城市发展协调委员会和国家经济发展署等直接或间接地控制土地的使用。甚至法院都有权利颁发土地所有权证明。 

　　土地交易的法律程序：1、买卖双方通过律师签订并得到公证的合同。2、向城市资产评估办公室递交国内收入局出具的土地税申报表。3、买方向市财政局交付地产税。4、市资产评估员对资产进行评估。5、买方向市资产评估办公室支付交易税。6、向国内收入局缴纳资产收益税及印花税。7、交易资产注册：更换产权所有者名称。8、新产权所有人获得新产权证的影印件以及向资产评估办公室索取税收申报表。

　　房屋建筑与销售法律规定：国家房产局负责房屋的建筑和销售。如果在已注册的土地上建筑房屋，必须事先向该局提供房屋建筑申请及建筑计划。然后该局根据国家房产法案（6541号共和国法案）的有关规定认为该建筑计划符合条件，对该建筑予以注册并批准申请人建设房屋。取得注册证明的所有人或经营者，还必须在注册后的两星期内向该局申请房屋出售许可证，无许可证者无权出售房屋。

　　税种和各种费用：与土地房产有关的各种税费共有10项。税种包括：资产收益税、增值税、当地交易税、印花税、地产税以及特别教育基金税；费用包括：公证费、资产注册费、地产代理费及法定费用等。　

　　资产收益税实际上就是当地交易税的一部分，税率为交易价格或者市场价格的6%。买卖双方可以根据合同约定，由任何一方向国内收入局交付。　

　　当地交易税是一种由当地政府以合同价格的0.5%—0.75%征收的税种。 

　　地产税是市财政局根据房产所在位置征收房价的1%－2%　

　　印花税是国内收入局根据房产价格的1.5%征收的一种税种。　　

　　特别教育基金税是按照房产价格的0.125%－0.25%征收，房价不足30万比索的，按1%征收。　

　　增值税主要是按12%的税率对因租赁房产而得到的租金或者因买卖房产赚取得利润而征收的一种税。没有租赁或租赁费在1万比索以下的不缴纳增值税。根据菲9337号共和国法案，房屋交易者如符合以下条件可免除缴纳增值税，1、不为赚取利润而出售的房产；2、为建造低价房而出售的地产；3、为建造社会化房产而出售的地产；4、2009年1月31日前，售价在150－250万的住宅区。 

　　资产注册费为4398比索，如房价超过170万比索，每2万比索需增加45比索。　

　　公证费为每项200比索。　

　　地产代理费：地产代理负责代理资产注册业务，代理费为房价的3－5%。　

　　法定费用：一般情况为2万比索，有时候法定费用可达房价的10%。

　　二、对外国公民和公司的限制 

　　外国公民或公司可以完全拥有公寓和其他住宅所有权。但要想拥有私有土地、住宅、商业建筑所有权，外国公民或公司必须先成立一家菲律宾公司。公司的股权外方占40%以下（含40%），菲方占60%以上（含60%），并且公司至少有5人，公司成立后，必须在菲开立主要的公司银行账户。账户的户头可以单独为外国公民，可以由外国公民控制房产收入所获得的资金。　

　　外国公民可以租借菲律宾地产，首期为50年，后可续租25年。

　　具有双重国籍的菲律宾人可以100%拥有地产权，但必须在菲律宾出生后移民到其他国家并取得他国身份的。　

　　三、对环境和安全的规定　

　　为保护环境、维护生态平衡以及为居民提供良好的生活环境，1216、757号总统令对房屋建造做了以下规定：高密度或称社会化大众住宅区（平均每公顷66-100户家庭）必须保留总面积的9%、中密度或称经济住宅区（平均每公顷21-65户家庭）必须保留总面积的7%、低密度或称高档住宅区（平均每公顷20户以下）必须保留总面积的3.5%供道路、休闲场所、操场、学校、教堂、医院等公共设施使用。　　

　　为预防和控制火灾发生，保护公民的人身和财产安全不受损失，1185号总统令专门制定了国家统一的安全措施。该总统令对防止火灾发生的机构、人员、设施以及教育；房屋建筑的原材料；房屋内防火设备的配备；以及整个建筑中火灾应急通道都制定了明确的技术标准。

　　四、对“社会化大众住宅”的有关规定

　　“7279号共和国法案”（又称“1992年城市发展与房产建设法案”）对“社会化大众住宅”以及建筑该类住宅区所享受的优惠待遇都做了明确的规定。根据该法案，“社会化大众住宅”可以理解为：菲政府或企业为在生活贫困线以下的贫穷或无家市民提供的居住场所以及为市民居住所提供的各种服务，包括提供长期融资以及低息贷款等。

　　该法案第20条规定该类住宅建筑商可享受以下条件：1、减少和简化建筑商的资格评审要求。2、各级政府为建筑商办理注册、许可等手续提供“一站式”服务 。3、简化融资手续。4、减免收入税、 地产收益税、增值税、交易税等。　　

　　五、外国建筑商进入菲建筑市场所需条件 

　　根据菲有关法律规定，如果外国建筑商想进入菲建筑市场，首先必须在菲证券交易委员会（SEC）注册成立公司后，然后向菲建筑商资格评审委员会提交以下文件：外国建筑商特殊许可申请表、综合信息表、菲证券委员会出具的公司注册证明、公司章程、公司对受托管理人员或常驻外国代表的董事会决议、受托管理人员或常驻代表的有关工作证明、工作签证、授权菲律宾当地代理该公司处理有关法律程序的董事会决议、该国政府出具的并由所在地的菲律宾使馆证明公司资质证明原件及复印件、菲招标企业出具的工程项目是由外国融资的证明、投标邀请函、母公司出具的背对背保证书、自述书、近6月财务审计报告、资产负债表、银行账户、用于运输、建设的机动车注册证及发票、国内收入局出具的证明、工程技术人员有关证明、历史纪录（有关完工的大型建筑合同、工程项目发包人证明以及菲律宾使馆证明）等。
 
 
　　信息来源：驻菲律宾经商处