住宅房地产是格鲁吉亚经济增长最快的领域之一。第比利斯市住宅建筑业之所以兴旺，是因为居民都在设法改善他们的居住条件，从郊区的老房屋搬到市中心的现代住宅小区。

　　一、供应
　　居民对住宅区的强烈需求引来了众多的新的建设和开发公司，它们提供各种各样的新建公寓。无愧于其首都地位，第比利斯市是格鲁吉亚经济最发达的地区。从事第比利斯市住宅房地产开发的都是格鲁吉亚国内的房地产开发商。国际房地产公司和有组织的集体投资者大都将注意力放在了写字楼和酒店房地产业。
　　第比利斯市中心的维克和萨布尔塔罗区是住宅房地产项目最活跃的地区。个人买主在公寓完工之前支付的预付款是住宅房地产的主要资金来源。居民对住宅小区的需求继续影响供应，激励房地产开发商在第比利斯市开发住宅项目。下表列出了将在未来数年内完工的大型住宅项目。
 
　　据格鲁吉亚统计局统计，2002年第比利斯市人均居住面积为12.2平方米。基于第比利斯市市政厅2003年至2006年已经建成住宅项目资料，估计第比利斯市目前的人均居住面积不超过17平方米。 

　　第比利斯市住宅房地产市场是格鲁吉亚最活跃的市场，受到大多数当地居民的好评。房地产开发商寻求购买地块来开发他们的项目，然而，第比利斯市风起云涌的住宅建筑已经使有吸引力的地块数量大大减少，住宅建设活动正在转移到其它地区，尤其是第比利斯市周边的山区和森林地带。距离首都6.5公里的特萨维吉斯山谷已经出现了一个项目，包括168套个人住房。特萨维吉斯山谷目前的住房价格是每平方米777美元至977美元。另一个项目位于第比利斯市台地，是由一家总部在阿拉伯的公司“拉克恩开发公司”开发的。该项目位于第比利斯市北部山区，海拔1200米，包括50套超级豪华别墅、100套豪华别墅、100套半独立式别墅和10--12层的高层分户出售公寓大厦。房地产开发商努力避免与仍然想住在首都住宅小区的居民口舌之争，转而挺进比第比利斯市区便宜的地块的开发。各家房地产开发商的一个重要战略目标是区域性扩张，占据低成本和先行者的优势。

　　正在开发的主要住宅小区一览表 

　　二、需求
　　个人需求是对住宅房地产业的极大支持。关键的因素是：
　　• 平均住户人数 ；
　　• 人均居住面积；
　　• 移民减少 ；
　　• 可支配收入增加；
　　• 按揭贷款增加；
　　• 格鲁吉亚外国工作人员现金流入；
　　• 房地产作为一种投资产品的吸引力。
　　第比利斯市的平均住户人数在东欧名列第一。根据最近一次的人口普查，2002年第比利斯市的平均住户人数为3.5人。随着格鲁吉亚融入欧洲，预测平均住户人数趋于下降，估计目前第比利斯市的平均住户人数为3.2至3.4。与其它欧洲国家的首都相比，这一数字仍然是相当高的。新家庭的组成是激励住宅房地产发展的重要动力。 



　　图1：平均住户人数（第比利斯市、布加勒斯特、索非亚、基辅、华沙、
　　布拉格、布达佩斯、布拉迪斯拉发、维尔纽斯、里加、塔林）
　　资料来源：REAS报道，格鲁吉亚统计局，德勤会计师事务所估计



　　图2： 人均居住面积（第比利斯市、欧盟15座首都、中欧10座首都）
　　资料来源：REAS报道，格鲁吉亚统计局，德勤会计师事务所估计

　　第比利斯市人均居住面积比中欧和欧盟国家低大约15至17平方米。见图2第比利斯市与欧盟15座首都和中欧10座首都人均居住面积对比。第比利斯市2007年至2010年间完工的住宅项目将使其人均居住面积增加，但仍然远低东欧国家的水平。 

　　公开报道的格鲁吉亚人的薪俸不能反映出潜在的中产阶层买主的实际收入。统计数据不能反映出可支配收入。格鲁吉亚人平均月收入远远低于其它欧洲国家，但现在正在迅速上升。2003年以来平均月薪增加了一倍以上，但是仍然很低，大约为130美元。图11显示格鲁吉亚人平均收入增长率。工资增长不平衡，私营企业劳动力和雇员比政府控制的企业劳动力和雇员要高得多。中产阶层正在形成，主要包括平均月薪1000美元年至1200美元的个人，他们能够承受得起按揭贷款，即每月支付500美元至600美元。 



　　图3：平均收入增长率
　　资料来源：格鲁吉亚统计局
　
　　如果包括国内流离失所者和难民，第比利斯市的人口约占格鲁吉亚总人口的三分之一。人口加上第比利斯市集中的经济活动，激励着对住宅房地产的需求。

 

　　图4：占国家总人口的百分比（第比利斯市、塔林、里加、维尔纽斯、
　　华沙、布拉格、布拉迪斯拉发、布达佩斯、布加勒斯特、索非亚、基辅）
　　资料来源：REAS报道，格鲁吉亚统计局，德勤会计师事务所估计

　　第比利斯市激励住宅房地产需求的另一个因素是银行提供的按揭贷款与降低利率以及房地产开发商所提供的具有吸引力的付款条件。格鲁吉亚银行界新出现的国际知名的银行（法国兴业银行和汇丰银行）正在激励格鲁吉亚银行界去修改服务项目和提供新的银行产品。
第比利斯市激励住宅房地产需求的另一个重要因素是格鲁吉亚国外工作人员汇回国内的现金流入。在2003年至2005年的三年间，大约有1.8亿美元从国外汇至国内。2006年，资本流入5.45亿美元，2007年又流入8亿美元。 

　　最后，富人有兴趣投资于高收益率领域。格鲁吉亚大部分富人很少有机会获得投资机会，他们非常愿意购买公寓和其它房地产，因为公寓和其它房地产可以大大升值。

　　三、价格
　　2003年至2007年间，住宅房地产价格明显提高。2005年至2007年间，第比利斯市住宅房地产，特别是在市中心的住宅房地产的出售价格大大增加，而租赁价格的增长率较低。图16显示第比利斯市中心地带销售和租赁价格增长率的比较。促使价格增长的部分因素是作为一项投资行为而不是作为住宅的购房行为。 

　　经济分析家指出，最近4--5年，房地产价格已经增加了4倍左右，而且他们认为房地产价格不会降低。然而，2007年，由于某种程度的市场饱和，第比利斯市放缓了房地产价格增长。图5显示2006年第比利斯市与几座欧洲首都的价格比较，反映出一些差异。基于网上调查，阿斯塔纳住宅房地产价格是每平方米4000美元至5000美元，巴库住宅房地产价格是每平方米1500美元至2500美元。与大多数欧盟和中欧国家首都相比，第比利斯市住宅房地产价格远远低于欧洲平均水平。 



　　图5： 2006年价格范围（第比利斯市、塔林、里加、维尔纽斯、华沙、
　　布拉格、布拉迪斯拉发、布达佩斯、布加勒斯特、索非亚、基辅）
　　资料来源：REAS报告，德勤会计师事务估测 



　　图6： 顶级中心平均价格
　　资料来源：德勤会计师事务所估测 



　　图7：次级中心平均价格
　　资料来源：德勤会计师事务所估测

　　第比利斯市住宅房地产质量欠佳，其中不少是1945年至1985年期间的共产时代建造的，这是一个重大问题。尽管新设计的住宅房地产价格高，人们还是倾向于从旧公寓搬到新设计的住宅。大多数白框公寓仍在销售（白框公寓是格鲁吉亚房地产开发商的标准产品，最常见的新公寓装修条件），然而激烈的竞争正迫使房地产开发商在房价中包括更多的服务内容。根据房地产专家的分析，第比利斯市住宅房地产价格急剧上升除了需求增加之外，还有以下几种因素：
　　• 按章纳税，建筑业“合法化”
　　• 建筑材料，尤其是从俄罗斯和乌克兰进口的钢铁材料价格上升。
　　一家大建筑公司每平方米的公寓建筑成本现在是300美元至1000美元。前几年每平方米的公寓建筑成本是130美元至250美元。

　　图8：租金费率与销售价格、平均租金增长率、平均销售价格增长率
　　资料来源：德勤会计师事务所估测

　　四、第比利斯市主要住宅房地产开发商
　　第比利斯市房地产市场，尤其是住宅房地产市场的开发商是当地的开发公司。他们致力于选定房地产开发地块、类型和规模，吸引潜在买主的兴趣。第比利斯市对住宅房地产的强烈需求激励房地产开发商提供种类繁多的住宅小区。 由于缺乏可靠的统计数据，难以清晰地描述第比利斯市住宅房地产市场及其开发商的情况。不过，根据通过对房地产开发商访谈获取的资料，了解到他们正在开发的项目和第比利斯市城市规划局发布的数据，2006年至2007年期间批准的住宅房地产总面积为大约200万平方米。大体估算一下房地产开发商所占的市场占有率。国内房地产开发商的数量超过100家，根据工程量排名，中心点集团的市场占有率为15%至20%。其次是伊比利亚房地产开发公司、伊比利亚建筑公司和阿尔茨房地产开发公司，其市场占有率均不到10%，其它房地产开发商的市场占有率都比较小。

　　五、结论
　　格鲁吉亚仍然远远落后于其它东欧国家，然而融入欧洲联盟将进一步推动其住宅房地产市场及其价格的增长。房地产业就业率不断上升，其基础是房地产业总资本在增长。住宅房地产市场缺乏有效的节能机制，已经具有高度的投机性。房地产业以个人购买公寓作为投资来源。住宅房地产业主要风险是房地产开发商在项目实施过程中的质量控制。最近几年，几乎没有专业的物业管理公司有能力经营管理最近几年完工的大型工程项目。这些因素对房地产开发商的产值和收益有负面影响。 

　　因此，任何拥有多元化项目组合、如期完工的房地产公司，都应被视为拥有快速开发第比利斯市房地产市场潜力的机会。 

　　信息来源：驻格鲁吉亚使馆经商参处