近几年，国内土地价格高速上涨，各项政策调控周期变短，房企资金链受到严峻挑战。在国内这样的投资环境下，房企进军海外房产市场，俨然成为一阵潮流。

       日前，高力国际发布《中国房地产资金出海》白皮书称，中国跨境投资已经由2008年的6900万美元上升至2013年的160亿美元。在发展商及投资者均通过海外市场较高收益率、国内政策环境以及发展国际业务和品牌形象之机遇获利的背景下，高力国际预计，该投资规模在2014年将会翻番。

       前三月海外投资逾90亿美元全年投资或翻倍

       仲量联行研究报告显示，2013年，中国买家在境外商业地产及住宅开发项目的投资额超过100亿美元，较2012年增幅超过30%。其中海外商业房地产的投资总额为76亿美元，同比增长124%。而2012年和2011年仅为33亿美元和29亿美元。

       而在今年年初，房企出海投资迎来了一个高潮。仅前三个月，绿地、万达以及碧桂园三家房企已在伦敦及悉尼抛出约90亿美元的投资计划，业内人士分析，今年中国房企在海外的投资量或将达到空前巨大。

       其中，最大手笔的当属绿地集团。其在年初以125亿元人民币一举拿下伦敦两个住宅项目，拉开了今年房企进军海外的大幕。随后2月28日，绿地集团宣布与马来西亚新山市两个项目签署合作备忘录，将投资200亿元人民币进行投资建设，其中一个项目将成为中国企业在马来西亚投资的最大规模房地产单体项目。3月8日，绿地集团就投资加拿大多伦多市中心签署合作备忘录，总投资超过22亿元人民币。

       此外，1月20日，继碧桂园去年成为马来西亚最大的房地产开发商后，雅居乐以4.3亿元人民币收购吉隆坡一幅4.1万平方米的地盘。这是雅居乐海外市场的首个项目，相关负责人称，保守估计此项目回报率可达现有内地楼盘15%的水平以上。

       1月24日，万达集团宣布将以20亿英镑到30亿英镑在英国开展城市改造计划，主要投资文化旅游商业综合项目。

       2月27日，继去年在马来西亚成功“扎营”后，碧桂园以7300万澳元买下澳大利亚悉尼西北部的一处开发用地。该地块总占地面积17,580平方米，距悉尼西北部15公里，地理位置优越。

       房企“入海如潮”寻找途径避资金风险

       对于房企纷纷“出海”，第一太平戴维斯广州投资及销售部董事张智聪分析指：“主要是当下中央鼓励房企走出去，大兴移民潮。”

       此外，海外项目融资成本相对较低，也成为开发商纷纷投身海外的原因之一。援引某金融机构对比国内外地产行业平均利润率的数据可看到，国内利润里在10%-15%之间，且呈现逐年下滑的趋势，而海外投资项目利润率可达到20%-30%之间，盈利空间可见一斑。

       “国外产品成本比较低，同时有助于集团分散投资，减少资金风险。这代表在国外能得到的回报更多。”张智聪续指，“预测这种势头会继续保持，直至国外的房地产市场也饱和。”

       国内投资环境的不稳定因素，也在影响着房企是否出海的决策。高力国际调研及咨询董事陈厚桥直言，近年来几个标志性事件成为了国内房产事业或出现了风险的信号——宏观调控政策的频频出台、万达将重心转向旅游及文化事业、李嘉诚抛售内地物业。“大多数房企都已经在考虑多区域投资，以避开国内房地产投资的风险。”

       房企进军海外势头大增，是否意味着房企在国内房地产市场的投资减少？对此，张智聪认为，目前海外投资份额相对较少，房企通过地块的贷款就可以去发展该项目，所需费用也仅是当时买下地块所需的钱而已，并不能说增大海外投资就意味着减少国内投资。

       “总的来说，国内房企投资海外对国内房地产市场或许是件好事，这减低了国内投资热度，让国内的房地产市场能喘上一口气。”陈厚桥指出。

       中国房地产开发商国外项目

       “出海”计划老大发“狠”话进军海外或存四大风险

       与持续增长的海外投资金额相对应的是，房企大幅增长的销售目标。

       绿地集团董事长、总裁张玉良表示，2014年绿地计划再进入包括新加坡、法国、加拿大等3~5个国家，全年海外总投资新增超100亿美元，销售目标增至200亿元人民币，明年预计将超400亿元人民币。

       碧桂园集团总裁莫斌则表示，碧桂园将在海外进一步拓展，未来5年海外市场份额将占集团销售总额的三分之一，目前正在美国和加拿大寻找合适项目进行开发。

       此外，万达集团董事长王健林指出，万达集团正在规划加大海外拓展的步伐，将重点布局文化和旅游业，争取2020年海外市场收入占比2到3成。

       业内分析，目前海外市场吸引国内开发商的根本原因是利益最大化。当下国内主要城市开发相对饱和、快速增长的时代接近尾声，同时中国政府持续对国内住宅市场进行降温手段，抑制高速上涨的房价。相比之下，国外投资较高的收益率就显得格外诱人。

       然而，截至2014年4月，尽管开发商对海外开发投资增长百分比令人瞩目，但仅有少数大型开发商完成了交易，这不难说明跨境投资仍然处于早期阶段。

       陈厚桥直言，房企投资资金金额如此之大，面临的风险有四点。“一是市场风险，开发商仍不太了解海外市场，不熟悉国外的房地产玩法；二是政策风险，开发商需跟当地政府打好关系；三是金融风险，投资国外需将资金转出，赚到的钱又要转回国内，这之间产生的损失很难保证；四是外国人口并没那么多，以前或许在中国建多少房子都不愁卖，但在国外这个问题就必须考虑清楚了。”